再建築不可物件にコンテナハウスを設置するための条件や注意点を解説

再建築不可物件は、建築基準法第43条によって定められた「新たに建築物を建てられない土地」のことです。建築基準法では「敷地に建物を建てる際は、幅員4m以上の道路に土地の間口が2m以上接していなければならない」という決まりを「接道義務」として設けています。

再建築不可物件となるのは「間口が2m未満」「道路に全く接していない」など接道義務を満たしていない土地です。再建築不可物件は、都市計画区域と準都市計画区域内にのみ存在し、現存の建築物を取り壊した場合、建築確認申請が通らないため家を新築できません。

なお、2025年4月に建築基準法の改正が施行され、これにより「4号特例」が縮小されます。4号特例の縮小によって、建築物の分類が変わるとともに、確認申請において対象となる審査項目が増えたり、一部提出図書が変更になったりします。コンテナハウスの場合は「述べ面積200平方メートル以下」でない限りは、建築確認・検査が必要となります。

再建築不可物件にコンテナハウスを設置するのは難しいでしょう。再建築不可物件にコンテナハウスを設置する場合には、以下の条件を満たす必要があるからです。

【再建築不可物件にコンテナハウスを設置するための条件】

 ・床面積が10平方メートル以下

 ・防火地域や準防火地域に該当しない

 ・新築以外（増築・改築・移転）

 ・基礎工事を行わず、いつでも移動できる状態にする

「防火地域や準防火地域」は、都市計画法によって定められており、建物が密集する地域において指定されているケースが多くみられます。防火地域や準防火地域に該当しない地域に所在する再建築不可物件において、床面積が10平方メートル以下（6畳以下）の新築コンテナハウスを増改築することは可能です。

なお、200平方メートル以上のコンテナハウスは、建築基準法（第２条第１号）によって建築物として定められており、建築確認申請が必要となります。基礎工事を行わず、コンテナハウスを移動できる状態であれば建築確認申請が不要になりますが、地震や地盤沈下によって建物が倒壊する可能性があるため、安全面において現実的ではありません。

このように、再建築不可物件へのコンテナハウスの設置は、限定的な条件を満たす場合に限られます。再建築不可物件が、防火地域や準防火地域に該当せず、物置や倉庫としての活用であれば、ガレージや物置の設置は検討できるでしょう。

再建築不可物件にコンテナハウスを設置する際には、自治体に確認するようにしましょう。設置の条件を満たす場合であっても、自治体によっては条例などでコンテナハウスの設置を規制している場合があるからです。

さらに、再建築不可の土地は、搬入に使える道路に面していない場合がほとんどです。自治体でコンテナハウスの設置を規制されていない場合でも、コンテナハウスの設置前に搬入用のトレーラーが出入りできるかを確認しましょう。

コンテナハウスの設置以外にも再建築不可物件を活用する方法が複数あります。

【再建築不可物件の活用例】

• トレーラーハウスを設置する
• リフォームを行う
• 駐車場や駐輪場として活用する
• ドッグランとして活用する

再建築不可物件の活用方法を検討する場合、それぞれ事前に把握しておくべき注意点や条件などがあるため、確認するようにしましょう。

再建築不可物件では、建築確認申請が免除される条件に該当する場合、リフォームが可能です。

【建築確認申請が免除される条件】

• 非木造建築物で1階建てかつ延べ床面積が200平方メートル以下の建物
• 木造2階建て以下かつ延べ床面積が500平方メートル以下の建物

ただし、建物の一部解体や撤去をともなう改築や延べ床面積を増やす増築は、建築確認申請が必要となるため行えません。

なお、2025年の建築基準法改正により、再建築不可物件におけるリフォームに関する条件も変わります。「床面積200平方メートル以下の木造平屋の大規模リフォーム」は可能ですが、大規模なリフォームが行えなくなるため、接道を2メートル以上確保するなど接道義務違反を解消する工夫が必要となるでしょう。

周辺環境や間口の広さなどの条件が合えば駐車場や駐輪場として活用する方法があります。駐車場や駐輪場は、アスファルト舗装をしない場合、フェンスや看板など、最低限の設備費のみで運営できます。

駐車場や駐輪場を経営する場合、登記申請や自治体への届出が必要となる場合があります。ただし、「都市計画区域内」「500平方メートル以上のコインパーキング」であれば登記申請や自治体への届出は不要です。

【届出不要で駐車場・駐輪場を経営するための条件】

• 都市計画区域内
• 500平方メートル以上のコインパーキング

再建築不可物件をドッグランとして活用する方法もあります。ドッグランは、建築物を

建てられない場合でも、土地を更地にして設備投資を行えば始められます。

ドッグランに必要な敷地面積は、小型犬専用なら30坪前後、大型犬用なら120坪前後が目安です。

ドッグランを始める場合、必要な設備としてランエリアへの人工芝や芝生、柵の設置（飛び出し防止用）、水道ホース、飼い主用のベンチ類などが挙げられます。また、ドッグランの初期費用は、エクステリア（外構）の人工芝庭の設営で50〜100万円程度が目安です。

なお、ドッグランは基本的に届出は不要で始められます。ただし、衛生面や鳴き声などによる近隣とのトラブルが起こらないか、周辺環境を考慮するようにしましょう。

再建築不可物件は、建築基準法第43条によって定められた建物の建て替えができない土地のことです。

建築不可物件にコンテナハウスを設置するのは難しいといえます。再建築不可物件には新築の物件を建てられないため、コンテナハウスを設置するためには以下の条件を満たす必要があるからです。

【再建築不可物件にコンテナハウスを設置するための条件】

 ・床面積が10平方メートル以下

 ・防火地域や準防火地域に該当しない

 ・新築以外（増築・改築・移転）

 ・基礎工事を行わず、いつでも移動出来る状態にする

ただし、再建築不可物件は、コンテナハウスの設置以外にも活用する方法があります。再建築不可物件の活用例として「トレーラーハウスの設置」「リフォームを行う」「駐車場や駐輪場としての活用」「ドッグランとしての活用」などが挙げられます。これらの活用方法は、申請や届出、設備投資が必要となる場合があるため、申請および届出の要件や必要な設備、周辺環境を考慮のうえ、検討してみましょう。